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365地產家居網南京訊作為以聚集發展現代服務業為產業特征，機構上以金融產業為核心的CBD，其區域內寫字樓租金高低與聚集成長態勢已經成為衡量一個CBD成熟與否的重要標尺。　　　　目前河西地區寫字樓的供應量將隨著CBD二期的一大批寫字樓的交付而放量。市場租賃量的大增以及超甲級新地中心一期租金超越新街口的事實，都預示著河西寫字樓租金上升的勁頭強勢，而租賃市場的火熱也將直接促進區域商業地產的發展，作為河西CBD三期的領頭羊，南京匯金中心也必將成為投資客首選。　　　　CBD商住兩用房低價混入寫字樓市場　　　　據365二手房寫字樓租賃數據顯示，目前在河西CBD二期的區域內，寫字樓租賃交易發生較為活躍的項目為嘉業國際城、奧體名座。愚人節不愚人365商業地產頻道奉送獎品真動人　　　　而附近負責租賃的二手房中介人員介紹，嘉業國際城3號樓為甲級寫字樓，企業入駐可以進行注冊，該甲級寫字樓的房源租賃價格在2.5元天平米，項目物業費為3.38元月平米。而該項目內其他被定義為辦公租賃的房源，其實是商住兩用的房源，這些房源面積段較為多樣，從100平米到400平米不等，租賃市場上主要的戶型面積段集中在100平米到200平米，而租金在2元天平米左右浮動。　　　　嘉業國際城甲級寫字樓比周邊高出一籌的租金，自然形成了入駐企業的門檻，從而形成一種租金倒逼優質企業入駐的市場選擇機制。該項目中目前中小創業型企業占主導，以建筑設計、金融、科技外包等服務型企業居多，其中也不乏一些臺資企業。　　　　而嘉業國際城商住兩用辦公房源的租賃價格對比周中泰國際廣場、東渡國際大廈以及聯強大廈的租賃辦公房源，價格也高出一些。據中介人員介紹，其中，中泰國際廣場的租金價格在1.2元天平米到2元之間，奧體名座的租金價格區間也在1.2元天平米到2元之間，而主要集中區間在1.5元天平米左右，更有最低的價格在0.99元天平米。在巨人肩膀上成長河西CBD三期迎潛力爆發前夜　　　　對此，專家認為，這部分租金的溢價，更多源于嘉業國際城其綜合體商業功能的體現。而租金與房源面積段、裝修程度的不統一也讓這里上演著辦公租賃租金的亂象。由于這部分商住兩用房源當初是對外出售，定位模糊，投資購置門口較低，所以具體租金的定價都是由各個業主決定。后期進入租賃期時，業主對于租金價格預期、對于資金的需求以及內部裝飾標準的高低不一，都是影響租賃價格的層次不齊的主要原因。　　　　后期區域寫字樓面臨交付高峰租金收益或放緩　　　　而作為河西CBD二期標志性寫字樓的新地中心、金奧大廈則在寫字樓租賃市場上顯示出另外一番風景。　　　　新地中心一期采取只租不售的運營管理辦法，目前以500平米、1000平米的整租為主，租金達到4元天平米，物業管理費18元月平方米，已經趕超新街口中心區域的部分寫字樓的租金，與南京中心騎虎相當，直逼綠地紫峰大廈。　　　　而目前新地中心的整體租賃較高，樓層底區早已入駐完畢，而高區也基本接近租賃尾聲。商業地產上演《我是歌手》白熱化競爭你看好誰?　　　　與新地中心面對面共63層的金奧國際中心總高232米，正在出租主樓5A國際甲級寫字樓，租金在4.55.5元平方米天，，物業費則為21元月平方米。　　　　從目前河西寫字樓租賃市場來看，擁有統一管理的甲級寫字樓租金走勢穩步有升，而當初作為商住兩用概念出售的房源，則隨行就市，上漲乏力，顯示出供大于求的局面。河西辦公租金隨寫字樓的軟硬件管理服務的分化愈發顯著。其中南京匯金中心未來將有甲級純寫與精品辦公進入市場，同時以110萬成為目前整個CBD中軸線上最大體量的綜合體，該項目可謂直接享受河西CBD的建設紅利。　　　　對此，365商業學院副院長李紹明表示，影響寫字樓租賃收益高低，更多取決于寫字樓自身的硬件設施與寫字樓對于商業配套的打造，租金分化，優者更優是市場選擇的規律，但一定程度上反應出，優質軟硬件與管理服務的寫字樓在河西現階段的缺乏現狀。未來CBD二期寫字樓還將陸陸續續有優質寫字樓進入市場，其中部分為自建自用，像交通銀行大廈、中移動大廈、南京報業大廈這些寫字樓，但也不排除后期這部分辦公房源由于公司自身無法完全消化，也會對外出租，李紹明分析，考慮到后期河西CBD二期及正在崛起的CBD三期在建高端寫字樓項目眾多，以后河西寫字樓將更加注重軟硬件配套與服務，這對于整個CBD是一個再好不過的辦公氛圍整體升級。（365地產家居網梁吉承）

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